Dlaczego oprocentowanie kredytów hipotecznych jest składane co pół roku?

17 lutego 2021
Category: Jaka Jest

Czy zastanawiałeś się kiedyś, co mają na myśli, gdy bankier cytuje oprocentowanie kredytu hipotecznego w wysokości 4%, a następnie dodaje słowa… „PODSTAWA PÓŁROCZNA? Co to dokładnie oznacza? Jaki ma to wpływ na spłaty kredytu hipotecznego lub czas spłaty kredytu hipotecznego.

Jest to interesujące pytanie i ważne, aby znaleźć odpowiedź. Następnym razem, gdy zobaczysz to w swoim banku, poświęć chwilę i poproś kasjera, aby wyjaśnił ci, co to oznacza. Większość banków w Kanadzie podaje swoje stawki co PÓŁROCZNIE… podczas gdy większość innych krajów podaje swoje stopy co miesiąc. Co dokładnie zamierzają i dlaczego mieliby zawracać sobie głowę cytowaniem tego w ten sposób?

Spójrzmy na hipotetyczny przykład i zobaczmy więcej o tym, jak i dlaczego niektóre stawki są składane kilka razy w roku. Możesz być zaskoczony, gdy dowiesz się, że płacisz za ten kredyt więcej, niż myślałeś! Oto mała wskazówka prosto z bramy. Niezależnie od tego, w jaki sposób naliczane są zaksięgowane odsetki, po prostu zapytaj oferowane pożyczki, jaka jest efektywna stopa procentowa. To znaczy, jaką stawkę naprawdę płacisz… to powinno wyjaśnić ci sprawę.

Oto przykład, który pomoże wyjaśnić:

Najpierw założenia.

1. Główna pożyczona kwota wynosi 100 000 USD

2. Stosowane oprocentowanie będzie wynosić 10% (rocznie, miesięcznie i co pół roku)

3. Żadne płatności nie będą dokonywane (abyśmy mogli wyodrębnić wpływ odsetek i ich łączenie)

4. Pożyczka jest pobierana 1 stycznia i spłacana 31 grudnia dla ułatwienia porównania

5. Wszystkie liczby zaokrąglone do najbliższego dolara

ROCZNE ZŁOŻENIE

To najbardziej powszechna forma zainteresowania, ale nie spotyka się jej zbyt często w świecie kredytów hipotecznych. Tak się składa, że ​​jest to najniższa ogólna SKUTECZNA stawka (za jaką naprawdę płacisz). Czy byłoby więc dla Ciebie zaskoczeniem, gdybyś wiedział, że jest to metoda, której banki używają, aby zapłacić Ci za pieniądze, które masz na depozycie, takie jak depozyty terminowe lub GIC.

Opierając się na naszych założeniach, oto jak wyglądałaby pożyczka na 100 000 USD przy zastosowaniu metody rocznej kapitalizacji.

Styczeń 100000 USD zaległe

Luty 100000 USD zaległe w

marcu 100000 USD zaległe w

kwietniu 100000 USD zaległe w

maju 100000 USD zaległe

Czerwiec 100000 USD zaległe

lipiec 100000 USD zaległe w

sierpniu 100000 USD zaległe we

wrześniu 100000 USD zaległe w

październiku 100000 USD zaległe w

listopadzie 100000 USD zaległe w

grudniu 100 000 USD zaległe + 10 000 USD rocznych odsetek naliczonych i skumulowanych

Razem 110 000 USD

Odsetki naliczane są tylko raz na koniec roku i dodawane do całkowitej kwoty pozostałej do spłaty. Pamiętaj, że podana stawka nadal wynosi 10%… i dokładnie tyle zapłaciłeś.

ŁĄCZENIE MIESIĘCZNE

Przyjrzyjmy się teraz miesięcznej strategii łączenia, bardzo powszechnej metodzie obliczania kredytów konsumenckich, kart kredytowych, kredytów studenckich, kart detalicznych, kredytów samochodowych, rat leasingowych i prawie każdej innej formy kredytu. Ten jest dość łatwy do ogarnięcia głowy, ponieważ tak wiele naszych wydatków jest obliczanych miesięcznie. Za chwilę zobaczysz, że chociaż pokazana stopa procentowa nadal wynosi 10%, w rzeczywistości jest to wyższa stopa procentowa niż ta, na którą patrzyliśmy, gdy składanie jest wykonywane rzadziej.

Ponownie, korzystając z powyższych założeń:

Styczeń 100 000

USD pozostających do spłaty + 833 USD miesięcznych odsetek składanych Luty 100 833 USD pozostających do spłaty + 840 USD miesięcznych

składanych odsetek Marzec 101 673 USD Pozostających do spłaty + 847 USD miesięcznych

składanych odsetek Kwiecień 102 520 USD pozostających do spłaty + 854 USD miesięcznych

składanych odsetek Maj 103 374 USD pozostających do spłaty + 861 USD miesięcznych odsetek

składanych Czerwiec 104.235 $ Pozostały do ​​spłaty + 869 $ miesięcznych

składanych odsetek Lipiec 105.104 $ Pozostający do spłaty + 876 $ miesięcznych

składanych odsetek Sierpień 105.980 $ Pozostający do spłaty + 883 $ miesięcznych

składanych odsetek Wrzesień 106.863 $ Pozostały + 890 $ miesięcznych

składanych odsetek Październik 107753 $ Pozostający do spłaty + 898 $ miesięcznych składanych odsetek

Listopad 108651 USD Pozostały do ​​spłaty + 905 USD miesięcznych odsetek

składanych Grudzień 109,556 USD Pozostały do ​​spłaty + 913 USD miesięcznych odsetek

składanych Razem 110 469 USD

Tak więc, mimo że podana stawka wynosiła 10%, zapłaciłeś WIĘCEJ, ponieważ była naliczana co miesiąc… 469 USD więcej niż rzeczywiste 10% obliczane raz na koniec roku.

SKŁADANIE PÓŁROCZNE

Spójrzmy teraz na sposób obliczania kredytu hipotecznego. Większość w Kanadzie jest składana co pół roku. Czy na podstawie dotychczasowych wyników uważasz, że można bezpiecznie założyć, że będziesz płacić więcej niż roczny okres skumulowany, ale mniej niż miesięczny okres skumulowany? Więc jeśli miesięczne składanie okaże się wyższe, spójrzmy.

Styczeń 100 000 USD pozostające do spłaty

Luty 100 000 USD pozostające do spłaty w

marcu 100 000 USD pozostające do spłaty w

kwietniu 100 000 USD pozostające do spłaty w

maju 100 000 USD pozostające do spłaty w

czerwcu 100 000 USD pozostające do spłaty + 5000 USD półrocznych odsetek naliczonych i skumulowanych

Lipiec 105 000

USD pozostających do spłaty 105 000 USD pozostających do spłaty we

wrześniu 105 000 USD pozostających do spłaty w

październiku 105 000 USD pozostających do spłaty w

listopadzie 105 000 USD pozostających do spłaty w

grudniu 105 000 USD pozostających do spłaty + 5250 USD odsetek oraz Mieszanki

Razem $ 110.250

Wygląda na to, że nasze założenie było poprawne. Łączny koszt półroczny jest niższy niż pożyczka, która była spłacana co miesiąc, ale wszystko to sprawia, że ​​jest jasne, że aby naprawdę zrozumieć, ile będzie kosztować jakakolwiek pożyczka, MUSISZ znać okres skumulowania, który będzie używany w obliczeniach.

Podsumowując, kwota odsetek wypłacanych w ramach każdego typu kapitalizacji przedstawia się następująco:

10 000 USD Rocznie

10 250

USD Półrocznie Składane 10 469 USD Miesięcznie składane

Dla twojej informacji koszt odsetek wyniósłby 10 516 USD z dziennym łączeniem. Im

częstsze są okresy skumulowania , tym więcej odsetek zapłacisz, mimo że każda z tych pożyczek zostanie zaksięgowana ze stopą 10%. Więc bądź świadomy i pamiętaj … poproś o SKUTECZNĄ stawkę, aby uzyskać jasność.

Teraz dla zabawy sprawdź swoje konta depozytowe w swoim banku. Domyślam się, że od każdego z nich będą naliczane corocznie odsetki. Stawka wydaje się być wyższa niż to, co faktycznie zarobiłbyś, gdyby okresy skumulowania występowały więcej razy w roku. Teraz sprawdź swoje karty kredytowe. Stawka ta będzie najprawdopodobniej składana co miesiąc… co sprawia, że ​​stawka wydaje się niższa niż faktycznie zapłacona.

Oto ogólna praktyczna zasada. Kiedy bank płaci, najprawdopodobniej poda stawkę, która będzie składana corocznie, a kiedy płacisz bankowi za pożyczkę, najprawdopodobniej poda stawkę, która będzie składana miesięcznie, półrocznie lub nawet codziennie.

Uważaj… i uważaj! Opublikowane stawki nie zawsze są takie, na jakie wyglądają.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy