Co to jest pożyczka z pełnym regresem

17 lutego 2021

Odpowiedź na to pytanie jest skomplikowana. Zacznijmy od prostej definicji i omówmy kilka sensownych scenariuszy.

Regresu pożyczki jest kredyt gdy kredytobiorca jest osobiście odpowiedzialny za spłatę saldo kredytu, ponad i poza nimi zabezpieczeń prawnych. Na przykład w przypadku najgorszego scenariusza, w którym aktywa bazowe muszą zostać zlikwidowane, pożyczkobiorca wciąż jest na haku o niespłacone saldo po likwidacji.

W przypadku pożyczki bez regresu pożyczkobiorca nie ponosi odpowiedzialności osobistej poza zabezpieczeniem. Oczywiście są pewne wyjątki od tej reguły, które nazywane są „Bad-Boy Carveouts lub Gwarancje, co oznacza, że ​​jeśli popełnisz oszustwo lub pozwolisz wygasnąć podatkom lub ubezpieczeniom, wrócisz na hak.

Jakie instytucje pożyczkowe oferują jaki rodzaj pożyczki?

  • Banki, spółdzielcze kasy pożyczkowe i wielu prywatnych pożyczkodawców oferują pożyczki z regresem.
  • HUD / FHA, Fannie Mae, Freddie Mac, towarzystwa ubezpieczeń na życie i komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką oferują pożyczki bez regresu. Pożyczki bez regresu mają bardziej konfigurowalne struktury i funkcje, których większość banków nie może lub nie może dopasować.

    Banki pożyczają z własnych depozytów. W związku z tym oferowanie długich kontraktów o stałym oprocentowaniu nie leży w ich interesie. Zwykle oferują 3, 5 lub 7-letni okres na rozpoczęcie pożyczki o stałym oprocentowaniu, po którym następuje dłuższy okres dostosowywania oprocentowania, zwykle powiązany z jednym z indeksów lub stopą główną. Słyną z trzymania się 25-letniego harmonogramu spłat (w większości przypadków), co jest dla nich mniej ryzykowne, ale im krótsza amortyzacja obniża przepływ gotówki do sponsora.

    Pożyczkodawcy bez regresu wiedzą, że konkurują z bankami i wprowadzili wiele pożądanych struktur i funkcji, których banki nie oferują, poza oczywistymi korzyściami wynikającymi z struktury bez regresu. Te funkcje obejmują:

    • Pożyczki ze stałym oprocentowaniem na 10, 15, 20, 35, a nawet 40 lat.
    • Harmonogramy amortyzacji oparte na 30, 35 i 40 latach. Amortyzacja może być dopasowana do okresu kredytowania lub może być spłata balonowa.
      • 10/30 to jedna z najpopularniejszych konstrukcji kredytu komercyjnego. Okres ten wynosi 10 lat, co daje sponsorowi dobry blok czasu na aprecjację nieruchomości, a 30-letnia amortyzacja zapewnia lepsze przepływy pieniężne. Opłata za balon jest należna po 10 latach.
      • Inną opcją jest oprocentowana struktura na kilka lat lub nawet okres trwania pożyczki. Dlaczego ktoś miałby wybierać pożyczkę z pełnym regresem?

        Inwestorzy często decydują się na współpracę z lokalnym bankiem lub spółdzielczą kasą kredytową ze względu na istniejące relacje z tymi instytucjami. W wielu przypadkach pożyczkodawca będzie miał komfort z klientem dzięki kontom depozytowym i / lub historii udanych projektów.

        Ponadto istnieje wiele okoliczności, w których sekurytyzowany produkt kredytowy nie jest odpowiedni lub w ogóle nie jest dostępny. Jednym z nich jest kredyt budowlany. Banki i spółdzielcze kasy pożyczkowe są największym źródłem finansowania budowy i są to zazwyczaj kredyty z regresem. W niektórych ograniczonych przypadkach, gdy pożyczkobiorca jest dobrze znany pożyczkodawcy i w grę wchodzi wyższe oprocentowanie, pożyczka na budowę bez regresu może zostać udzielona, ​​ale jest to bardzo mały wyjątek, a nie zasada.

        Mini-perms to kolejny rodzaj pożyczki regresowej, która ma sens, gdy nieruchomość nie jest w pełni ustabilizowana lub sezonowana. Po wybudowaniu lub gruntownej renowacji nieruchomości, pożyczka mini-perm stanowi pomost do stałego finansowania, dzięki czemu nieruchomość może przejść przez proces najmu do pełnej stabilizacji.

        Inwestorzy po raz pierwszy muszą mieć doświadczenie w posiadaniu i zarządzaniu aktywami wielorodzinnymi, zanim zaczną szukać finansowania od HUD / FHA, Fannie Mae, Freddie Mac. Tacy pożyczkodawcy wymagają pewnego doświadczenia, zanim będą mogli kwalifikować się do otrzymania pożyczki bez regresu. Oczywiście są tu również wyjątki; Freddie Mac SBL przyjrzy się sponsorowi z rozległym doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomościami, połączonym z portfelem domów jednorodzinnych, posiadłości typu duplex, tri-plex i 4-plex.

        Niezgodne właściwości, które nie kwalifikowałyby się do HUD / FHA, Fannie Mae, Freddie Mac. Obejmowałyby one nieruchomości o różnym przeznaczeniu, w których mniej niż 60% powierzchni do wynajęcia w budynkach wielorodzinnych. Każdy z tych programów ma różne progi minimalne. Gdy nie można ich zaspokoić, wystarczy pożyczka w banku.

        Czy powinienem dokonać przeglądu portfela i ponownego zestawienia?

        Pierwszym krokiem jest przegląd, zalecamy coroczne przeglądanie portfela z osobą trzecią (niezwiązaną emocjonalnie z portfelem). Spotkaliśmy kilku inwestorów, którzy od wielu lat nabywają komercyjne nieruchomości wielorodzinne, w niektórych przypadkach każda nieruchomość jest finansowana z regresu. Istnieją również obawy związane z nasyceniem.

        Wielu inwestorów zna bank lub spółdzielczą kasę pożyczkową, w której udzielili kilku pożyczek tylko po to, aby dowiedzieć się, że nie mogą / nie mogą udzielić więcej pożyczek. Podobnie jak w przypadku inwestycji, lepszą strategią jest dywersyfikacja źródeł pożyczek na długo przed tym, zanim będziesz musiał to zrobić.

        Odnośnie zmiany portfela; jedną rzeczą, przed którą ostrzegamy naszych klientów, jest potencjalny dom z kart, który może stać się pożyczką z wielokrotnym regresem. Podczas przyszłego spowolnienia, jeśli w Twojej nieruchomości pojawi się więcej niż oczekiwano pustostanów, kłopotliwe windykacje i / lub nieplanowane wydatki, możesz poczuć się skrępowany, ponieważ Twój dodatni przepływ gotówki zniknie, a nawet będziesz zmuszony zacząć subsydiować kredyt hipoteczny z własnej kieszeni.

        Jeśli jako inwestor zacznie się to dziać z wieloma nieruchomościami w Twoim portfelu, możesz sprawdzić swoje rezerwy gotówkowe znacznie szybciej niż ktokolwiek planuje. Kiedy bank zdecyduje, że nie stanowisz już dużego ryzyka z powodu zaległości, możesz zaplanować wykluczenie. Po odebraniu nieruchomości i zlikwidowaniu jej, będą ścigać Twoje osobiste depozyty i inne aktywa, w tym inne nieruchomości, które posiadasz, aż do pokrycia salda należności. To wtedy może dojść do załamania portfela typu „house of cards.

        Pomagamy inwestorom w przeglądaniu i ocenie optymalizacji ich istniejącego finansowania w ich portfelach, refinansując określone nieruchomości w pożyczki bez regresu, gdy jest to stosowne.

        Uważamy, że najbardziej doświadczeni i odnoszący sukcesy inwestorzy robią wszystko, co w ich mocy, aby budować swój portfel z finansowaniem bez regresu.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy